Introdução
As mais-valias resultantes da venda de imóveis representam uma parte significativa das obrigações fiscais associadas a transações imobiliárias em Portugal. Com as recentes alterações legislativas, é crucial para proprietários e investidores imobiliários estarem a par das novidades que podem impactar os seus impostos sobre ganhos imobiliários.
O Que São Mais-Valias Imobiliárias?
Mais-valias são os lucros obtidos com a venda de imóveis, calculados pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, ajustados por certos coeficientes de desvalorização da moeda e custos associados à venda e melhorias no imóvel.
Principais Mudanças
O regime fiscal aplicável às mais-valias imobiliárias em Portugal sofreu alterações importantes, afetando proprietários que vendem suas propriedades. Estas mudanças impactam principalmente o reinvestimento de mais-valias, a isenção em casos de venda de segundas habitações e as vendas ao Estado. Aqui está o que mudou:
Reinvestimento de Mais-Valias com Condições Mais Estritas
O programa Mais Habitação implementou mudanças no sistema de isenção fiscal sobre os lucros obtidos com a venda de imóveis usados como habitação própria e permanente, quando esses lucros são reinvestidos na compra de outra propriedade para o mesmo uso. Especificamente, foram introduzidos dois novos critérios que limitam a aplicabilidade dessa isenção, o que deve reduzir o número de casos em que a isenção é concedida.
Anteriormente, os lucros da venda de propriedades destinadas a habitação própria permanente eram isentos de tributação, contanto que o montante obtido com a venda—após abatimento de eventuais financiamentos para aquisição da propriedade—fosse reinvestido na compra de outro imóvel ou terreno para construção, também para habitação própria permanente, no prazo de 24 meses antes a 36 meses após a venda.
Com as novas regras, adicionam-se duas condições:
1. O imóvel vendido deve ter sido usado como a habitação prõpria e permanente do proprietário ou do seu agregado familiar, comprovado pelo residência fiscal, por um período de pelo menos 24 meses anteriores à data da venda do imóvel.
2. Os proprietários não podem ter utilizado esse regime de isenção nos ganhos obtidos no ano corrente e nos três anos anteriores, a menos que possam demonstrar, durante o processo de liquidação fiscal, que a não observância desta regra se deveu a circunstâncias excepcionais.
Isenção por Venda de Segunda Habitação para Amortização de Crédito
O programa Mais Habitação introduz uma medida temporária que permite a isenção fiscal sobre ganhos de capital obtidos pela venda de terrenos para construção e residências secundárias, caso esses ganhos sejam usados para amortizar parcialmente ou totalmente o empréstimo imobiliário da hibitação própria e permanente do vendedor ou de seus descendentes. Esta isenção aplica-se quando o valor obtido com a venda, após descontar a amortização de qualquer empréstimo relacionado com a aquisição do imóvel vendido, seja utilizado na amortização do capital em dívida do crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do vendedor ou de seus descendentes.
Se o valor obtido na venda exceder o montante devido no crédito à habitacção, a quantia remanescente será tributada conforme as regras gerais do Código do IRS.
Essa regra é válida para vendas efetuadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024. É importante observar que a autoridade fiscal pode solicitar aos contribuintes que apresentem comprovantes de pagamento após a entrega da declaração de IRS modelo 3 dos anos de 2023 e 2024.
Adicionalmente, a amortização do empréstimo deve ser realizada dentro de um prazo de três meses após a venda do terreno ou da segunda habitação. Para vendas realizadas antes da vigência da nova lei, em 7 de outubro, esse prazo de três meses inicia a partir dessa data.
Vendas ao Estado e Direito a Isenção de Mais-Valias
A nova legislação determina que os lucros obtidos com a venda de propriedades residenciais ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais do setor habitacional ou às autarquias locais estão isentos de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS) e do imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas (IRC).
Contudo, existem algumas exceções à regra. Não estão incluídos nesta isenção:
- Lucros obtidos por indivíduos que têm domicílio fiscal em países, territórios ou regiões com regimes fiscais considerados mais favoráveis, identificados em uma lista oficial aprovada pelo ministro responsável pela área financeira;
- Lucros derivados de vendas realizadas sob o exercício do direito de preferência.
Além disso, os rendimentos que se beneficiam dessa isenção devem ser considerados no cálculo do IRS para determinar a taxa aplicável a outros rendimentos do contribuinte.
Conclusão
Estas alterações no tratamento fiscal das mais-valias imobiliárias refletem a adaptação da legislação às dinâmicas atuais do mercado imobiliário e às necessidades dos contribuintes.
É crucial que os proprietários de imóveis estejam cientes destas mudanças para planearem adequadamente as suas vendas e investimentos futuros, maximizando os benefícios fiscais disponíveis e minimizando as obrigações fiscais.
Aconselha-se a consulta de um especialista em finanças ou impostos para uma análise detalhada e personalizada das implicações destas alterações nas situações individuais.